教えて！任意売却

オーバーローンの住宅を売却できる「任意売却」って何？

任意売却とは、住宅ローンの返済が不可能になった自宅を、裁判所の競売手続きではなく、不動産業者を介した一般市場で売却する手続きのことです。本来、住宅の価格よりも住宅ローンの残額が多い状態（これをオーバーローンといいます）の場合、自分の意思だけでは住宅を売却できません。そのため、任意売却の専門業者が債権者と交渉して、抵当権を外して貰った上で時価で売却します。競売よりも２～４割高く売却できるため、債権者・債務者の双方にメリットがあります。（⇒ 任意売却について専門家に無料相談する）

はじめてでも簡単にわかる！任意売却の仕組み

住宅ローン返済が苦しい時の
４つの選択肢

住宅ローンの返済が厳しくなった場合でも、一定期間だけ猶予して貰えば返済を継続できる場合や、他の借金が減れば返済を継続できる場合は、任意売却以外の選択肢がありえます。以下、４つの選択肢を紹介します。

１．銀行にリスケを相談する
２．裁判所に個人再生を申立てる
３．放置して競売されるのを待つ
４．業者に任意売却を依頼する

銀行にリスケジュールを相談する

金融機関と、返済期間の見直しや一時的な返済猶予を交渉する方法です。条件として先に滞納分を解消する必要があります。（参考記事）

裁判所に個人再生を申立てる

住宅ローン以外の借金が多くて返済に行き詰っている場合、個人再生をすれば、住宅ローンを残したまま、他の借金だけを減額できます。（参考ページ）

放置して競売になるのを待つ

住宅ローンを返済できる見込みがない場合は、売却するしかありません。この場合、放置しておいても最終的には競売で強制売却されます。（参考記事）

任意売却すると何が得なの？

将来的にも住宅ローンの返済が見込めない場合は、売却するしかありません。
「どうせ売却されるなら、競売でも同じじゃないの？」と思うかもしれませんが、任意売却をすることで以下のようなメリットがあります。

高い値段で売却できる

任意売却の場合、一般市場で時価で売却しますので、競売より３～４割増しの価額で売却できます。その分、売却後の残債が少なくなります

>>参考記事はこちら

引越し代が出るかも

競売よりも高く売却できますので、交渉次第で、その売却代金の一部を引越し代（立退料）として給付して貰える可能性があります。

>>参考記事はこちら

近所に競売がバレない

競売の場合は、裁判所の執行官が自宅に来たり、競売サイトで物件が一般公開されるため、近所に住宅ローン滞納がバレるリスクがあります。

>>参考記事はこちら

競売手続きの場合は、居住者のいる物件を強制的に売却する手続きなので、内覧できない、立退き交渉が難航する、銀行融資が受けにくい等の理由でリスク物件として扱われるため、売却価格が低くなってしまいます。

任意売却はいつまで間に合うの？

任意売却が間に合うのは、以下のスケジュール表でいうと６カ月目（期限の利益喪失通知が届く）～12カ月目（期間入札通知が届く）までの間です。

０日目: 住宅ローンの滞納を開始した時期

２カ月目: 書面や電話で支払いの催告、督促が来る

６カ月目: 期限の利益を喪失し保証会社が代位弁済

８カ月目: 裁判所から競売開始決定通知が届く

９カ月目: 執行官が現況調査で自宅を訪問する

12カ月目: 期間入札通知が届く
物件が一般公開される

14カ月目: 入札開始から１週間で落札者が決定する

「期限の利益喪失通知」「競売開始決定通知」が届いたタイミングであれば、まだ全然、任意売却は間に合います。むしろ期限の利益を喪失した後でないと任意売却できないケースもあります。一方、入札が開始してしまうともう任意売却は間に合いません。（→ 参考記事はこちら）

売却後も自宅に住み続けられる「リースバック」って何？

　ハウスリースバックとは、住宅を業者や投資家に売却して、その業者と賃貸契約を結んで住宅を借り受けることで、売却後も自宅に住み続けることができる仕組みです。「買戻し特約」を付けておけば、将来的には買い戻すこともできるので、一時的な資金繰りに困っている方にも便利な仕組みです。
　ただしデメリットとして、普通に一般買主に売却するよりは売却価格が低くなってしまいます。そのため、住宅ローンが返済できず売却を考えている方の場合、オーバーローンなのか、アンダーローンなのかで、リースバックができるかどうかが変わってきます。（参考記事はこちら）