任意売却の適正な売却価格ってどのくらい？

任意売却の場合、競売よりも高い値段で住宅を売却できます。それでも一般的な住宅売買と同じように相場価格で売却できるのか、というとそういうわけでもありません。一般売買の相場価格よりは、やや低い値段での売却になることがあります。

任意売却の売却価格について

ねえねえっ、先生ー！
任意売却で住宅を売却すると、競売とくらべて高く売れるんだよねー？それって、一般売買と同じ相場価格で売れるってことなのかなー？

たしかに競売と比較すると高く売却できるね。ただ、それでも完全に一般売買と同じ価格、というわけにはいかないこともあるんだ。
また一般の住宅売買契約には盛り込まれることの多い「瑕疵担保責任」も、任意売却には付かないことが多い。

瑕疵担保責任（たんぽかしせきにん）ー？　
それってどういう意味なのーっ？なんだか難しい言葉だねー

例えば、住宅の売却後に、買主が気付かなかった欠陥が後から見つかった場合、困ってしまうよね。普通はそういう欠陥が後から見つかったら、その旨を一定期間以内なら保証する瑕疵担保責任を売買契約に盛り込むことが多いんだ。

なるほどー。
任意売却の場合は、住宅ローンの債務者に責任を負える支払い能力がないから、その分、住宅価格が安くなってしまう可能性があるってことだねー。

任意売却の売却価格は、相場より安くなってしまう？！

任意売却の物件は、競売とは異なりあくまで形式上は一般売買と同じです。ただし任意売却の場合には、住宅ローン破綻者が売主になりますので、実際問題として一般売買よりも制限が増えることになります。

任意売却は手続き上は一般売買と全く同じ

任意売却は手続き上は一般売買と同じです。売主（所有者）と買主が２者間で不動産売買契約が交わされますし、買主は購入にあたって実際に住宅を内覧したり、細かく売主に質問することも可能です。

ただし買主にとって一部リスクがある

実際には期限にリミットがある（期限までに任意売却ができないと競売にかけられてしまう）、瑕疵担保責任を負うことができない、などの制限がかかることで、相場価格よりも少し安い値段で取引されるケースが多いです。

瑕疵担保責任
住宅に隠れた瑕疵（内覧や売主からの事前説明で見つけることのできなかった住宅欠陥）があった場合に、それを売主が負担する責任のことです。責任を負う期間は、不動産業者が売主の場合で２年、一般個人が売主の場合で２カ月が一般的です。

この瑕疵担保責任は売主が負担する必要がありますが、任意売却の場合は売主に負担する能力がありませんので、瑕疵担保責任については「免責」（責任を負わない）として売買契約に盛りこむことが多いです。これを瑕疵担保免責といいます。

任意売却では、住宅の欠陥について「売主が瑕疵担保責任を負わない」（瑕疵担保免責）ということが契約に盛り込まれるため、住宅がやや低い値段でしか売却できないことがある、ということですね。

一般売買であれば、「その値段では売りたくない」と思えばいつでも断ることができます。納得できない価格や、売りたくない価格で住宅を売却する必要はありません。

しかし任意売却の場合は少し事情が違います。期限までに任意売却を成立させなければ、債権者により競売にかけられて処分されてしまう、という場合が少なくないのです。

そのため、競売よりも高い価格で売れるのであれば、多少相場より低い価格でも売却せざるを得ないケースがあります。これも任意売却が、不動産の一般相場よりもやや低い価格で売却されてしまう理由の１つです。