なぜ競売でなく任意売却なら引越し費用が貰えるのか？

よく任意売却が薦められる理由の１つとして、「競売だと引越し費用が貰えない」「任意売却なら引越し費用が貰える」と言われます。なぜ競売だと引越し費用が貰えないのに、任意売却なら引越し費用が貰える可能性があるのでしょうか？

これを理解するためには、まず前提として「誰が引越し費用を負担しているのか？」を考える必要があります。引越し費用を実際に負担するのは、債権者か買主かのどちらかです。

任意売却の業者さんは「ウチに任意売却を依頼してくれれば、引越し費用がでますよ」といいますが、これは不動産業者のポケットマネーから出るわけではありません。債権者か買主か、どちらかが何らかのメリットがあって引越し代を負担していることになります。

競売で引越し費用が貰えない理由は、簡単にいうと、債権者も買主も引越し費用を払う必要性がないからです。
何のメリットもないのに、わざわざ必要のないお金を払う人はいません。引越し費用も「払わなくていいなら払いたくない」というのは、債権者も買主も当然の本音です。

債権者の立場

債権者の立場からすると、競売手続きは裁判所に申立てさえすれば、後は勝手に進行します。放っておけば裁判所が手続きを進めてくれますし、居住者の追い出しは買主がやってくれます。だから、引越し費用を負担する必要がありません。

買主の立場

買主の立場からすると、競売で落札した物件は、裁判所に引渡命令を申立てることができますので、強制執行で居住者を追い出すことができます。こちらも、裁判所にお願いすれば居住者を追い出してくれるわけですから、引越し代を払う必要はないわけですね。

ただし厳密にいうと、この強制執行の手続きにも20～50万円のお金がかかります。なのでそれより低い金額であれば、買主によっては立ち退き料の交渉に応じてくれる場合がないわけではありません。ただ任意売却に比べれば、引越し費用が貰えるケースは稀でしょう。

では逆に、任意売却だとなぜ引越し費用が貰える可能性があるのでしょうか？ 先に債権者の立場から考えてみましょう。

債権者の立場

まず一番の理由は、任意売却にした方が住宅が高く売れるからです。

債権者の立場からすると、例えば、競売で回収できる金額が800万円、任意売却で回収できる金額が1000万円だとします。この場合、引越し費用として売主に30万円を払ったとしても、まだ競売よりも170万円多く回収できることになります。

つまり、引越し費用を払ってでも任意売却にした方が得な場合は、債権者が引越し費用を払ってくれる可能性はある、ということです。これは損得勘定の問題です。

そして２つ目のポイントは、任意売却の場合は「住宅を明渡してからでないと売れない」ということです。当然ですが一般の不動産市場では、前の所有者が住んだままの住宅を買いたがる人はいません。前の所有者が住んだまま売れる競売とは違います。

そこで「多少の引越し費用なら払ってあげてもいいですよ」と言ってくれる債権者がいるわけですね。このように任意売却で引越し代がでるケースの大半では、債権者が自分の取り分のなかから引越し費用を捻出します。

買主の立場

一方、任意売却の業者によっては、買主に引越し費用の負担をお願いするケースもあります。
債権者が引越し費用を払わない場合でも、「ウチが仲介すれば、引越し費用がでますよー」とセールスしてくる業者さんがいるのは、買主に別途、引越し費用の負担をお願いしているからなんですね。

しかし買主の立場からすると「え？ なんで私が居住者の引越し代なんて負担しなくちゃいけないの？ そんなの債権者が負担してよ」という気持ちになる場合も多いため、任意売却のハードルが高くなってしまいます。

また通常、買主は銀行で住宅ローンを組んで住宅を購入しますが、引越し費用については住宅ローンに組み込めない場合も多いです。引越し代のせいで、せっかく見つかった買主が「やっぱりやめます」といって、任意売却の話が流れてしまっては元も子もありませんので、買主に引越し費用の負担をお願いする場合は注意が必要です。

ただし買主のなかには、「良い物件が安く買えるのであれば、別に引越し費用ぐらい払ってあげてもいい」と考えている方もいます。物件の購入費が2000万円から2030万円になったところで、大して変わりませんからね。

任意売却で貰える引越し代の相場はどのくらい？

もし債権者から引越し費用が貰える場合、その金額はいくらくらいでしょうか？
一昔前までは、50万円以上の引越し費用を負担してくれる金融機関もありました。しかし現在では、せいぜい10～30万円程度が相場です。

例えば、フラット35などでお馴染みの、多くの人が住宅ローンを借りている独立行政法人「住宅金融支援機構」では、任意売却における費用控除の基準を公表しています。そのなかで転居費用については、以下のように定められています。

つまり原則不可なのですが、状況によっては引越し費用の見積書を提示することを条件に、10～30万円程度の範囲で引越し費用が認められているようです。

多くの銀行などの金融機関も、この住宅金融支援機構の基準を参考にしていますので、大体、どの債権者も10～30万円を引越し費用の上限としています。

また残念ながら、最近の傾向として、多くの債権者が引越し費用をあまり負担しない方向に向かいつつあります。そのため任意売却の場合も、引越し費用については最初からあまり期待しない方がいいかもしれません。

さて、もし債権者から引越し費用が支給される場合でも、実はもう１つ別の問題があります。それは、実際に引越し費用が貰えるのは、住宅を買主に引き渡した後だということです。

通常、買主の代金の支払いと、住宅の引渡しは同時におこなわれます。そして債権者はその売買代金のなかから、売主に引越し費用を支払います。一方で、引越しの方は住宅を買主に引き渡す前までには終わっている必要があります。

つまり、どっちにしても引越し資金はいったん自分で用意しないとダメだということですね。

もっとも、以下の知恵袋の質問のケースのように、任意売却の業者が引越し費用を立て替えてくれるケースはあるようです。任意売却を依頼するときに、あらかじめ、「引越し費用が貰えるのはいつになるか？」「引越しのときに、立て替えて貰うことはできないか？」などはしっかり相談しておくべきでしょう。

ちなみに上記のURLのケースは、当初、任意売却の業者は「債権者から30万円、買主から30万円ずつ、合計60万円の引越し費用がでます」と言われていたところ、後から「30万円までです」と言われてトラブルになった、という事例のようです。

このように言った、言わない、になっても困るので、引越し費用については事前によく確認しておいた方がいいでしょう。また、そもそも依頼の時点で「必ず引越し費用がでます」と約束するような業者は怪しいと思った方がいいです。

任意売却での引越しの時期はいつがベストか？

引越しの時期についてですが、買主に住宅を引き渡す日までに退居していれば大丈夫です。

住宅ローンを滞納している方であれば、言い方は悪いですが、せっかくタダで住めているわけですから、ギリギリまで住んでいても大丈夫だと思います。あまり早く引越してしまっても、転居先での家賃が無駄になるだけですからね。

任意売却するためには、まず買受人が見つからないことには話になりません。なので少なくとも、買受人が見つかるまでは引越す必要はありません。もし買受人を見つけることができず、そのまま競売になってしまった場合でも、物件が落札され、代金が納付されるまでは住み続けることができます。