不動産を共有名義で相続すると後で面倒なことになる？

親族が亡くなって兄弟などが相続をする場合、一般的にはまず遺産分割協議をおこないます。
例えば、「私はこの家を貰うから、お兄さんは預金口座の現金を持っていってくださいな」というように、話し合いでどのように遺産を配分するかを決めます。

ただし、相続できるものが不動産しかないケース、遺産の配分をめぐって喧嘩したくないと考えるケースでは、不動産をキチンと分割せずに共有名義のまま登記しておく場合が結構あります。

民法では、配偶者は1/2、残り子供２人の場合は1/4ずつ、というように法定相続分が定められています。この法定相続の持分にしたがって住宅を共有名義にしておけば、相続をめぐっての争いやトラブルもおきないので、あまり深く考えず、とりあえず共有名義にしておくケースも珍しくないのです。

ところが、共有名義のままにしておくと、共有名義人（相続人）の１人がお金に困って「住宅を売却したい」と思ったときに非常に面倒になります。

自分の共有持分だけを売却することは理論上は可能ですが、実際には、一般的な不動産売買で共有名義の住宅を購入する人はいません。 競売で「いわくつき物件」として激安で落札されることはありますが、普通は見ず知らずの他人と共有名義になる住宅を買う人はいないのです。

とはいえ、もちろん他人の名義の住宅を勝手に売却することはできません。つまり共有名義で登記している場合には、結局、一度、共有関係を解消しなければ住宅を売ることはできないのです。

以下、具体的なケースとして、共有名義の相続人のうち１人が、自身の共有持分を担保にお金を借りていて、その返済に行き詰っている場合を考えてみます。

ここではわかりやすいように、相続人は兄弟３人で、それぞれの法定相続分は1/3ずつだと仮定しましょう。また借金の返済に困っている相続人を長男とし、その共有持分には金融機関の抵当権が設定されているとします。

もしこのまま借金の返済が滞ってしまった場合、債権者は長男の共有持分（1/3）だけを競売にかけることができます。

とはいえ、共有持分だけを競売にかけても、回収できる金額はさほど多くありません。
共有持分の売買では、裁判所が「共有減価」として不動産の鑑定額を通常よりも２～３割低く見積もって、最低入札額（買受可能価額）を設定するため、回収できる額はかなり少なくなります。

当然その分、長男の借金も多く残ってしまいます。そこで長男は、債権者と相談した上で一定の期限を決めて、他の兄弟との共有名義を解消した上で、住宅を任意売却にできないかを模索することにしました。

共有名義を解消するための共有物分割の３つの方法

このように共有名義の不動産で、共有関係を解消するための手続きのことを共有物分割といいます。

共有物分割には、共有名義人がみんなで協議して決める場合と、誰かが裁判所に共有物分割訴訟を提起して、裁判所に分割方法を決めて貰う場合があります。

とはいえ、いきなり裁判所に共有物分割請求をすることはできません。まずは当事者間で話し合いを試みて、それでも話がまとまらなかった場合のみ、裁判所に分割を依頼することができます。

また、任意で協議する場合であれ、裁判所に訴訟を提起する場合であれ、共有物分割の方法は３つしかありません。「現物分割」「代金分割」「価格賠償」の３つです。

任意協議、裁判、のいずれの場合でもこの３つの方法のうち、どれかを選択することになります。

価格賠償になるケースというのが、いまいちイメージが掴みにくいかもしれませんね。
具体例としては、相続後、３人（長男、次男、妹）の共有名義となっている住宅に、妹の一家だけが住んでいる場合で、妹が「このまま家に住み続けたい」と強く希望するような場合です。

戸建住宅の場合、上記のように現物分割は難しいのですが、代金分割となると住宅を売却して手放さざるを得なくなります。つまり妹の一家は引越さなくてはいけなくなります。そのため、もし妹が「相続した家に住み続けたい」という場合には、他の兄弟（相続人）から持分を買い取る必要があります。

もし他の兄弟が話し合いで売ってくれない場合には、共有物分割訴訟をおこします。その結果、裁判所が価格賠償を認めてくれた場合には、妹は代価を支払うことで他の兄弟の持分も取得できる、ということです。

さて最初の「長男が借金の返済のために任意売却をする」ケースでは、どの方法が当てはまるのでしょうか？

建物のない土地の場合

何も建物のない土地（更地）であれば、分筆して共有名義を解除してから、任意売却する方法もあります。
（ただしこの場合、債権者は抵当権の移転登記が必要になります。少しややこしい話ですが、抵当権は土地全体の共有持分1/3に対して設定されていたのであり、分割した1/3の面積の土地への抵当権とは、意味合いが異なるからです。）

戸建住宅の場合

一方、建物のある住宅の共有名義の場合には、現実的には「代金分割」か、「価格賠償」か、の２つしか選択肢はありません。つまり、

• 他の兄弟に自分の持分を買い取って貰って、その代金を借金の返済にあてる
• 住宅を任意売却にして、売買代金のうち自分の持分の額を借金の返済にあてる

 
のどちらかの方法を選択する必要があります。

もし他の兄弟に、共有持分を買い取るお金がない場合には、（２）の「住宅を任意売却にして、売買代金を配分して返済にあてる」方法を選ぶことになります。

前述のように、もし他の兄弟が「住宅を売却することに応じてくれない」、「自分の持分を買い取ってもくれない」、という場合には、そのままでは解決できませんので、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することができます。

民法258条では、共有名義人は裁判により強制的に共有物分割を実現させることが可能とさだめています。

つまり上記のように、現物分割が困難なケースで、他の兄弟が任意売却にも応じてくれないケースでは、裁判所に競売を申立てることで代金分割が可能になります。

また逆にいえば、「協議に応じてくれないと、結局、競売になってみんな損するよ」という方向で説得すれば、より前向きに協議で任意売却の話をまとめることも可能になるはずです。

任意売却の方が、競売よりも高い価格で売却できることは間違いありませんので、他の共有名義人も合理的に判断すれば、売却に反対する理由は少なくなります。

さて、今度はこの裁判での共有物分割訴訟のケースを、「相続した住宅に家族で住んでいる妹」の立場から考えてみましょう。

妹としては、「家を売却して手放したくない」「このまま相続した家に住み続けたい」という立場なわけですから、共有物分割訴訟においては「価格賠償」を希望する旨を主張することになります。

ちなみに裁判での価格賠償には、「全面的価格賠償」と「部分的価格賠償」の２つがあります。今回のケースは、全面的価格賠償にあたります。

 
他の兄弟２人の立場からすれば、「まあ、自分の持分に応じた現金が貰えるなら、任意売却で第三者に売ろうが、価格賠償で妹が取得しようが、別にどちらでも構わない」というケースが大半だと思います。

問題は、「裁判所が妹の全面的価格賠償を認めるかどうか」です。裁判所が全面的価格賠償を認めるための条件は、以下の４つになります。

• 総合的に判断して全面的価格賠償による分割が妥当であること
• 共有不動産の価格が適正に評価されること
• 共有不動産を取得する共有名義人（妹）に支払い能力があること
• 全面的価格賠償が、他の共有名義人に対して不公平でないこと

 
（１）については、やや曖昧な要件なので、裁判所次第というところでもありますが、やはり「長期間に渡って住宅に住んでいる共有名義人がいる場合」で、共有名義人が住み続けることを希望する場合などが、妥当と判断されやすいようです。

もし上記の要件のいずれかを満たすことができず、裁判所が「代金分割」による共有物分割を決定した場合には、住宅は競売に付されることになります。このとき、どうしても住宅を手放しくたくない妹は、最後の試みとして、競売に自分で入札して自宅を落札することはできるのでしょうか？

通常は借金などを滞納して、担保権実行により住宅が強制競売にかけられた場合、債務者は自ら競売に入札することはできません。これは以下の条文で定められています。

しかし、共有物分割による競売は、担保権実行のような債権の回収のための競売ではなく、共有物を分割するための手段としての競売という側面があります。（そのため、共有物分割のための競売のことを形式的競売といいます）。

このような競売は、民事執行法68条の「債務者」には該当しないと考えられます。そのため、共有名義人が自分で競売に参加して入札することは可能である、とされています。

ただし、共有名義人が自分で落札する場合には、物件の落札価額の全額を納付しなければいけません。つまり、「自分は既に1/3を所有しているのだから、残り2/3だけを支払えばいいだろう」ということはなく、いったん買受価額の全額を納付してから、その後の手続きで余剰金の交付を受ける、という流れになります。

そのため、競売代金の全額を支払えるだけの余裕がなければ、住宅を落札することはできません。