競売になると色々な人が住宅や近所に聞き込みに来る？！

競売になるとよく言われるのが、近所に競売のことがバレて噂が広まってしまうということです。特に団地などではその傾向が強いですが、なぜ自宅が競売にかけられたことがご近所にバレてしまうのでしょうか？

理由の１つは競売物件の情報がネットで公開されるからです。近年では競売物件の住所などは全て不動産競売物件情報サイトBIT（http://bit.sikkou.jp/）で公開されるようになりました。そのため調べようと思えば、誰でも近所の物件が競売に出ているかどうかを調べることができます。

そしてもう１つの理由が、聞き込み調査です。住宅が競売にかけられると、裁判所の執行官が自宅にやってきたり、その他、一般の不動産投資家や、不動産業者などさまざまな人が近隣・周辺住民に聞き込み調査をおこないます。そのため、競売にかけられた、という事実が噂として広まってしまうことが多いのです。

これは競売のスケジュールの記事でも詳しく解説していますが、競売の手続き開始後、１～３カ月程度で裁判所から執行官（職員）が住宅の調査のためにやってきます。

競売での最低入札価額（買受可能価額）は裁判所が決定することになりますが、その値段を決めるために不動産の評価や測量をおこなうわけですね。

執行官は、建物の外観を写真に撮ったり、測量のために周辺をウロウロしたりします。また執行官の現況調査には、居住者（債務者）が立会わないケースもありますので、その場合、土地の境界線に争いがないかどうか等を、隣家の人に聞き込みにいく場合もあります。

こういった裁判所の執行官や評価人の調査により、近所に競売にかけられたことを勘付かれる可能性はあります。もっとも、裁判所の職員はプライバシーなどにも配慮していますので、そこまで大々的に近所のあちこちに触れ回ったりはしません。

問題は、次の個人投資家や不動産業者による聞き込み調査です。

上記の裁判所による現況調査が終わったら、さらに２～５カ月程度で期間入札の公示がおこなわれます。（参考：「入札期日の２週間前までに物件資料が一般公開される」）

これは裁判所が、「○月○日～○月○日にかけて、×××市×××町××× の物件が競売にかけられます。最低入札額は×××××円からです」という物件情報を一般に公開することを意味します。

この競売物件の情報が公示されると、それを見た一般の個人投資家、不動産業者などが、現地調査のために次々と住宅を訪れます。 余り気分のいいものではないですが、外から物件を観察したり、ポストを見て住んでいる人の氏名を確認したり、外の電気メーターを覗いて住んでいるかどうかを確認したりします。

実際にインターホンを鳴らしてみて、居住者本人がいる場合には、本人から話を聞くこともあります。ただ競売物件の場合、夜逃げや引越しで既に空き家になっているケースも多く、また仮に在宅していたとしても、無視される場合も多いです。

本人から情報が得られなかった場合には、次に近所に住んでいる方への聞き込みがおこなわれます。

競売物件に住んでいる本人は当事者なので仕方ないとしても、ご近所に住まれている方の立場からすれば、入れ替わり立ち替わり、色々な人が話を聞きにやってくるのは、煩わしいかもしれません。このような期間は、どの程度、続くのでしょうか？

通常は、競売物件の情報が一般に公示されてから、入札期間が終了するまでになります。

物件の一般公示～入札期間の開始日までがおよそ２～３週間、入札期間は裁判所にもよりますが概ね１週間前後であることを考えると、合計で３週間～１カ月くらいの期間でしょうか。この間は、居住者の方もご近所の方も、煩わしくても我慢するしかないですね。

なぜ競売物件では不特定多数が聞き込み調査するのか？

ではなぜ、競売物件では近所への聞き込み調査がおこなわれるのでしょうか？ そもそも裁判所がわざわざ現況調査をして、物件明細書や現況調査報告書などを作成しているはずなのに、なぜ多くの業者や一般人が現地調査にやってくるのでしょうか？

これは少し語弊があるかもしれませんが、ザックリ言ってしまうと「裁判所の公開する物件資料は完全には信用できないから」です。

先ほどのスケジュールでも説明しましたが、裁判所から執行官がやってきて現況調査をおこなってから、実際に期間入札がおこなわれるまでには２～５カ月もの経過期間があります。

当然、現況調査報告書などは現況調査をもとに作成されるものです。そのため、半年近く前の古い情報が載っている可能性があるわけですね。

半年も経過すれば、何があるかわかりません。もう居住者は退去しているかもしれませんし、占有者が変わっているかもしれません。怪しい筋の人が占拠している可能性もありますし、極端なことをいえば、その後、債務者が死亡してしまったり、逮捕されている可能性もあります。

ただでさえ競売物件はいわくつきのものが多いため、必ず自分の目で最新の状況を確認するのが原則なんですね。

もう１つ、競売物件には大きな特徴があります。それは裁判所が一切の瑕疵担保責任を負ってくれない、ということです。

競売物件では、現況有姿（げんきょうゆうし）での売買であるため、裁判所への瑕疵担保責任が適用されません。いわゆるノークレーム・ノーリターンを前提としているため、値段も通常の市場取引価額よりも３割くらい安い価格設定になっているんですね。

つまり、裁判所の公開する物件資料（現況調査報告書、評価書）の情報は最新のものではない、正確なものではない上に、もし間違っていたとしても、一切の瑕疵担保責任や返金には応じない、ということです。

となると、不動産業者や個人投資家としては、やはり自分で足を運んで、周辺近隣への聞き込み調査をおこなって、実態を把握せざるを得ないわけですね。

ちなみにここでいう瑕疵（欠陥）というのは、シロアリや雨漏りといった建物の欠陥だけでなく、「周囲の異臭や騒音が酷い」といった環境瑕疵や、「過去に殺人事件があった」「居住者がその部屋で自殺した」などの心理的な瑕疵も含まれます。

なかでも近所の人への聞き込みで、よく聞かれるのが「自殺物件とかではないですよね？」「何か事件があったわけではないですよね？」といった質問です。見知らぬ他人に何度もこのような質問を受けるのは、正直、少し気持ち悪いですよね。

もちろん裁判所の現況調査の段階で、事故物件であることがわかっていれば、その旨はちゃんと現況調査報告書にも記載されますし、競売での評価額にも反映されます。（事故物件として大幅に減価されます）。

しかし問題なのは、執行官が事故物件であることに気付かなかったケースです。

執行官の多くは、債務者が死亡していたとしても、死亡診断書を作成した医師と面会して事情聴取をしたり、近隣の住民に聞き込み調査をしたり、といったことまではしません。

近年では裁判所も、膨大な件数の競売を抱えており、それらを迅速に処理しなければならないため、特別に自殺や事件を匂わせるような事情がない限りは、そのままスル－してしまう可能性があるのです。

もし、うっかりこの手の物件を掴まされてしまうと大変です。一般の個人投資家や不動産業者は、このような物件を転売したり、賃貸するにあたっては、重要事項説明として「訳あり物件」であることを開示する義務があります。そのため、周辺の相場価格で落札してしまうと大損してしまいます。

そのため、業者や投資家は競売になった経緯について、慎重に聞き込みなどの独自調査をおこなうわけですね。

近所への聞き込みで、居住者がどんな人かを知りたい

もう１つはそこまで大袈裟な理由ではないのですが、単純に以下の理由で近所への聞きこみ調査がおこなわれるケースも多いです。

• 今でもまだ居住者が住んでいるのかどうかを確認したい
• 住んでいるなら、どんな人柄、性格の人なのか知りたい

 
競売の入札者の立場からすると、「今でも居住者が住んでいるのかどうか？」「どんな性格の人が住んでいるのか？」という情報は非常に重要です。なぜなら、競売の場合は、建物の立ち退き交渉も自分でしなければならないからです。

競売物件は、所有者の意に反して住宅が売りに出されることが多いです。そうなると、当然、難航するのが居住者との立ち退き交渉です。

もちろん最終的には、裁判所に引渡命令を申立てることで、強制執行により無理やり追い出すこともできます。ただし、強制執行には最大で20～50万円の費用がかかりますので、買受人としては、できれば穏便な話し合いで出ていって欲しい、と考えます。

そこで「立ち退き交渉ができそうな人かどうか」「常識のありそうな人かどうか」を入札前に確認しておきたい、と考えるわけです。

「まともに話し合いが出来そうにない人」であれば、最悪、強制執行することまで考えて費用を見積もらなければいけないですし、逆に「既に１カ月前に引越しましたよ」という話であれば、立ち退き交渉をする必要がなくなるので非常にラッキーです。

もちろん人柄なんて本人に確認すればいいのですが、「なかなか本人が不在で接触できない」「周辺近隣の住民の意見も聞いておきたい」ということで、ご近所の方にも菓子折り持参で聞きこみに回る業者さんも多いのです。