住宅ローンがもう支払えない!このまま だと「競売」で住宅が強制売却されてしまう!
そんな場合には「任意売却」での解決がおすすめ!!
任意売却は、住宅ローンの返済が不可能になった場合、競売にかけられてしまう前に任意で住宅を売却して住宅ローンの返済にあてる方法です。競売よりも2-4割増しで住宅を売却できるため、債務が残りにくく、また引越費用を負担して貰える可能性もあります。
関連するテーマ:返済不能、強制競売、差押え、瑕疵担保責任

オーバーローンの住宅を売却できる「任意売却」って何?

意売却とは、住宅ローンの返済が不可能になった自宅を、裁判所の競売手続きではなく、不動産業者を介した一般市場で売却する手続きのことです。本来、住宅の価格よりも住宅ローンの残額が多い状態(これをオーバーローンといいます)の場合、自分の意思だけでは住宅を売却できません。そのため、任意売却の専門業者が債権者と交渉して、抵当権を外して貰った上で時価で売却します。競売よりも2~4割高く売却できるため、債権者・債務者の双方にメリットがあります。 ⇒ 任意売却について専門家に無料相談する

はじめてでも簡単にわかる!任意売却の仕組み

住宅ローン返済が苦しい時の
4つの選択肢

住宅ローンの返済が厳しくなった場合でも、一定期間だけ猶予して貰えば返済を継続できる場合や、他の借金が減れば返済を継続できる場合は、任意売却以外の選択肢がありえます。以下、4つの選択肢を紹介します。

1.銀行にリスケを相談する
2.裁判所に個人再生を申立てる
3.放置して競売されるのを待つ
4.業者に任意売却を依頼する

選択肢1 銀行にリスケジュールを相談する

金融機関と、返済期間の見直しや一時的な返済猶予を交渉する方法です。条件として先に滞納分を解消する必要があります。(参考記事

選択肢2 裁判所に個人再生を申立てる

住宅ローン以外の借金が多くて返済に行き詰っている場合、個人再生をすれば、住宅ローンを残したまま、他の借金だけを減額できます。(参考ページ

選択肢3 放置して競売になるのを待つ

住宅ローンを返済できる見込みがない場合は、売却するしかありません。この場合、放置しておいても最終的には競売で強制売却されます。(参考記事

選択肢4 任意売却すると何が得なの?

将来的にも住宅ローンの返済が見込めない場合は、売却するしかありません。
「どうせ売却されるなら、競売でも同じじゃないの?」と思うかもしれませんが、任意売却をすることで以下のようなメリットがあります。

高い値段で売却できる

任意売却の場合、一般市場で時価で売却しますので、競売より3~4割増しの価額で売却できます。その分、売却後の残債が少なくなります

>>参考記事はこちら
引越し代が出るかも

競売よりも高く売却できますので、交渉次第で、その売却代金の一部を引越し代(立退料)として給付して貰える可能性があります。

>>参考記事はこちら
近所に競売がバレない

競売の場合は、裁判所の執行官が自宅に来たり、競売サイトで物件が一般公開されるため、近所に住宅ローン滞納がバレるリスクがあります。

>>参考記事はこちら

競売手続きの場合は、居住者のいる物件を強制的に売却する手続きなので、内覧できない、立退き交渉が難航する、銀行融資が受けにくい等の理由でリスク物件として扱われるため、売却価格が低くなってしまいます。

任意売却はいつまで間に合うの?

任意売却が間に合うのは、以下のスケジュール表でいうと6カ月目(期限の利益喪失通知が届く)~12カ月目(期間入札通知が届く)までの間です。

0日目
住宅ローンの滞納を開始した時期
2カ月目
書面や電話で支払いの催告、督促が来る
6カ月目
期限の利益を喪失し保証会社が代位弁済
8カ月目
裁判所から競売開始決定通知が届く
9カ月目
執行官が現況調査で自宅を訪問する
12カ月目
期間入札通知が届く
物件が一般公開される
14カ月目
入札開始から1週間で落札者が決定する

「期限の利益喪失通知」「競売開始決定通知」が届いたタイミングであれば、まだ全然、任意売却は間に合います。むしろ期限の利益を喪失した後でないと任意売却できないケースもあります。一方、入札が開始してしまうともう任意売却は間に合いません。(→ 参考記事はこちら

任意売却のメリット
  • 裁判所の競売よりも高く売却できるので、売却後のローン残債を少なく抑えられる
  • 依頼費用が掛からない。売却代金の中から手数料として捻出されるので本人の持ち出しは0円
  • 売却代金の中から引越し代を貰える可能性がある。競売の場合は立退料は貰えない
  • アンダーローン(売却価格>ローン残額)なら売却後も賃貸で住み続けられる可能性あり(参考記事
  • 引越しや立退きの時期を柔軟に交渉できる。競売だと強制立退きになってしまう
任意売却のデメリット
  • 金融機関が売却価格を承諾してくれないと任意売却できない。買い手が付かない場合もある
  • 共有者や連帯保証人の意思確認ができなければ、住宅の任意売却ができない
  • 住宅金融支援機構の場合、破産等の事情がない限り、原則、引越代は貰えない(参考記事
  • オーバーローン(売却価格<ローン残額)の場合は原則、住み続けることはできない
  • 競売が入札期日前まで進行してしまった場合は、任意売却は間に合わない

売却後も自宅に住み続けられる「リースバック」って何?

 ウスリースバックとは、住宅を業者や投資家に売却して、その業者と賃貸契約を結んで住宅を借り受けることで、売却後も自宅に住み続けることができる仕組みです。「買戻し特約」を付けておけば、将来的には買い戻すこともできるので、一時的な資金繰りに困っている方にも便利な仕組みです。
 ただしデメリットとして、普通に一般買主に売却するよりは売却価
格が低くなってしまいます。そのため、住宅ローンが返済できず売却を考えている方の場合、オーバーローンなのか、アンダーローンなのかで、リースバックができるかどうかが変わってきます。参考記事はこちら

任意売却についてのコンテンツ一覧

「任意売却」で住宅ローンの借金を解決!

任意売却は、銀行などの抵当権者の許可を得て、住宅を一般売買と同じ形式で売却するための手続きです。これにより、競売よりも高い価格で住宅を売却できるため、住宅ローンの残債務をより多く返済できる他、さまざまなメリットもあります。

そもそも「競売」ってどういう手続きなの?

任意売却との対比でよく語られるのが「競売」です。一般的に競売にはデメリットしかなく、競売よりも任意売却で住宅を売った方が絶対に良い、ということがよく言われます。「競売」は実際のところ、どのようなデメリットやリスクがあって、どのような手続きなのでしょうか。

任意売却のその他、お役立ち記事

「任意売却後も住宅に住み続ける方法はある?」「任意売却には連帯保証人の同意が必要?」「住宅の担保瑕疵責任について」などなど、任意売却に関するお役立ち記事をまとめました。

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