共同抵当の物件が競売された場合の配当について

１つの債権の担保のために、複数の不動産に抵当権を設定することを共同抵当といいます。（一定の金額を限度として、継続的に金銭貸借取引を繰り返すために、複数の不動産に抵当権を設定することを共同根抵当といいます）。

返済が滞ってしまったり、契約の履行義務に違反があった場合、債権者はこの共同抵当の不動産を競売にかけて、貸金を回収することができます。この際、複数の不動産をまとめて同時に競売にすることもできますし、１個ずつバラバラに競売にかけることもできます。

共同抵当の物件を同時に競売にかけることを同時配当といいます。（バラバラに競売にかける場合を異時配当といいます）。

共同抵当の複数の不動産を同時に競売にかける場合で、２つの不動産の評価額の合計が債権額を上回る場合、それぞれの不動産から幾ら分ずつ返済に充当するのが妥当なのでしょうか？ 例えば2000万円の債務の担保として、不動産A（時価1500万円）と不動産B（時価1000万円）に共同担保として抵当権を設定している場合はどうなるのでしょうか？

この場合、それぞれの不動産からの負担は、不動産価格按分という方法によっておこなわれます。

 
「どっちにしろ合計額で1500万円を回収するのであれば、按分方法なんて何でもいいじゃないか」と思われる方もいるかもしれません。しかし後順位抵当権者の存在を考えるとこの按分方法は非常に重要になります。

上記の例でいえば、不動産Aに第２抵当権を設定している金融機関がいた場合、300万円の配当を受けることができます。また不動産Bに第２抵当権を設定していた金融機関は200万円の配当を受けることになります。これは次の説明にも絡んでくるので、少し覚えておいてください。

債権者は共同抵当の不動産を別々に競売にかけることもできます。これを異時配当といいますが、この場合は上記の按分方法とは異なり、１つの不動産の全額を返済に充てることができます。

しかし、ここで問題となるのが後順位抵当権者です。

例えば、上記の例で不動産A に別の金融機関が第２抵当権を設定していたとしましょう。この場合、先ほどの同時配当であれば300万円の配当を受けることができたのに、今回の異時配当で先に競売にかけられてしまうと、１円も回収することができなくなってしまいます。

このように共同抵当を設定している第１抵当権者が、「同時配当にするか、異時配当にするか」を自由に選択した結果、第２抵当権者などの後順位抵当権者が思わぬかたちで損失を受けてしまうのは理不尽ですし、可哀そうですよね。

そのため民法では、異時配当によって後順位抵当権者の配当額が減ってしまった場合には、その減ってしまった金額分を限度として、共同抵当の抵当権者に代位することができる、と定めているのです。

 
本来、第２抵当権者は、不動産B には何ら抵当権の設定をしていませんので、第２抵当権者が不動産Bを勝手に競売にかけたり、不動産Bから債務を回収することはできません。

しかし第１抵当権者の共同抵当の物件で、かつ先に不動産Aが競売にかけられることで配当額が減ってしまった場合に限り、第２抵当権者は代わりに不動産Bからお金を回収することができるんですね。