任意売却には連帯保証人の同意が必要？

任意売却には原則として、連帯保証人の同意が必要です。任意売却後にも残債がある場合には、その支払義務は連帯保証人にも残ります。そのため、連帯保証人が住宅の売却価格について納得しないと任意売却はできません。

任意売却と連帯保証人

ねえねえっ、先生ー！
住宅ローンに連帯保証人が付いている場合には、任意売却するときってやっぱり連帯保証人の同意が必要だよねーっ？！

原則はそうだね。任意売却をしても債務が残るケースだと、債務者が自己破産したり、あるいは収入がなくて支払能力がない場合には、残債の一括請求や差押えが連帯保証人にいってしまう可能性が高いから、連帯保証人の同意なく住宅を処分することはできないね。

そうだよねー、連帯保証人が付いている住宅ローンはちょっと複雑だねー。
ところで、「原則」ってことはやっぱり例外もあるのかなー？

例外は、任意売却によってローンが完済できるケースだね。もちろん完済できれば、連帯保証人に迷惑はかからないから、同意がなくても問題ない。ただ、任意売却でローン債務が完済できるケースはほとんどないけどね。

連帯保証人付き住宅ローンの任意売却の問題点

よく人生の教訓として「借金の連帯保証人にだけはなるな」ということが言われることがあります。連帯保証人は、ただの保証人と違って、債権者から保証債務の返済を請求されたときに、それを拒む権利がないため、連帯保証人がいる状態での任意売却は少し慎重に判断する必要があります。

連帯保証人には「抗弁権」がない

連帯保証人は、保証債務（保証人の住宅ローンなど）の請求をされたときに、それを拒む「抗弁権」がありません。

保証債務の抗弁権
「（保証人の）私より先に本人から取り立てをおこなってください」「私ではなく、まず本人を強制執行して差押えてください」と、保証人よりも先に、債務者本人から取り立てるよう主張することを「保証債務の抗弁権」といいます。保証人にはこの抗弁権がありますが、連帯保証人にはありません。

こちらの記事「自己破産をすると借金の保証人に迷惑がかかる？」でも解説していますが、連帯保証人には「抗弁権」が認められておらず、債権者に代位弁済を求められたら、それに応じなければいけません。

そのため、債務者本人が自己破産すると、芋ずる式に連帯保証人も破産してしまう、というケースも残念ながら結構多いのです。

住宅ローンを任意売却する際に、もし連帯保証人がいる場合には、この連帯保証人の立場も十分に配慮する必要があります。

それでも「競売」にかけられるよりはマシ

しかしいずれにしても、住宅ローンを返済できないまま放置していると、いずれ債権者により住宅は競売にかけられて処分されます。「競売」の場合は、連帯保証人の同意は不要ですので、債権者により競売で住宅を処分されてしまうと、結果として任意売却するより多くの借金が残ってしまうことになります。

まずは連帯保証人としっかり話し合うことが重要です。任意売却をした後の残債を請求される可能性があることを伝えて、それでも競売にかけられるよりは状況が良くなるんだ、ということを説得しなければなりません。

ローンが破綻することを連帯保証人に伝えるのは、精神的にも苦しいですが、少しでも連帯保証人の債務が減るよう努力することが連帯保証人への誠意だと思います。

債権者側から同意を求められることもある

もし仮に、ローン債務者本人が連帯保証人に隠したまま住宅を任意売却しようとしても、銀行などの債権者から連帯保証人に同意を求めるケースが多いです。

これは、後から連帯保証人が「任意売却のことなんて聞いていない。そんな安い価格で住宅を売却されてしまっては、残債の保証なんて出来ない」と住宅の売却価格を理由に、保証債務の返済を拒むことをあらかじめ予防するためです。