競売での６カ月の建物明渡猶予制度について

こちらの記事でも解説したように、通常、買受人は代金納付をしたその日から裁判所に引渡命令を申立てることができます。ただし例外として６カ月の間は引渡命令の申立てができない場合があります。それは競売の物件に住んでいるのが、賃貸契約で部屋を借りている賃借人のケースです。

賃貸でアパートやマンションなどを借りて住んでいるだけの、何の落ち度もない一般居住者の立場からすると、いきなり物件が競売にかけられた上に「所有者が変わったらから、今すぐ出ていってください」と言われるのは気の毒ですよね。

そのため、民法395条では賃借人の保護のために、６カ月間の明渡猶予制度を設けています。つまり、「居住者が賃貸で住んでいる場合は、買受人は出ていくのを６カ月間、待ってあげてください」という制度です。

そのため賃借人は、６カ月の間に次の転居先を見つけて引越すことができます。

ちなみにこの明渡し猶予制度は、平成15年の民法改正によりできた比較的、新しい制度です。
昔まだ民法が改正される前までは、代わりに短期賃貸借制度（旧民法365条）という仕組みがありました。これは建物なら３年、土地なら５年以下の短期の賃借権であれば、競売に対抗できる、というものです。

つまり昔は３年以下の賃貸契約であれば、物件が競売で落札されたとしても、契約が満了するまでの間は立ち退く必要はありませんでした。

この短期賃貸借制度の方が賃借人の立場からすると条件は良かったわけですが、この制度はあまりにも賃借人に有利な制度だったため、よく競売の際に悪用されました。この短期賃貸借制度を利用して、競売で落札された物件を明け渡さないようにし、立ち退き料を要求する占有屋ビジネスが増加したのです。

そのため、現在ではこの短期賃貸借制度は廃止され、代わりに民法により６カ月の明渡し猶予制度が準備されました。

ただし、以下に当て嵌まる場合には、賃借人でも６カ月間の明け渡し猶予は認められません。以下の場合には、買受人はすぐに引渡命令を裁判所に申し立てることができるようになります。

明渡猶予が認められないケース

• 競売手続きの開始決定後に、賃借権が設定されたケース
• 明渡猶予中の一定期間以上、買受人への家賃の支払いを滞納したケース

 
競売手続きが開始した後に、誰かに自宅を貸した場合は、明け渡し猶予は認められません。これを認めてしまうと、物件の不法占拠や占有などで悪用されてしまう可能性があるからですね。
同様に、猶予期間中に家賃を支払わなかった場合にも、猶予期間がなくなるケースがあります。

あくまで、新しい所有者（買受人）に対しての賃借権（建物を借りる権利）が認められるわけではなく、６カ月の猶予期間が与えられるだけです。そのため、新しい所有者（買受人）に敷金の返還請求をすることはできません。この点は、短期賃貸借制度といは違うため注意が必要です。

敷金の返還請求をする場合は、あくまで旧所有者への請求になります。もっとも住宅が競売にかけられているような状態なので、急所周者から敷金が還ってくることはあまり期待できないかもしれませんが・・・。

債権者の抵当権設定より前から賃借で住んでいる場合

債権者が抵当権を設定するよりも前から、賃借人が賃貸借契約によりその物件に居住している場合は、買受人は居住者を追い出すことはできません。抵当権よりも賃借権が優先されるため、契約期間が満了するまでは賃借人は住宅に住み続けることができます。

つまり、賃貸契約を結んだ日か、債権者が抵当権を設定した日か、どちらが先かで、「契約期間満了まで賃貸物件に住み続けることができるか？」「６カ月間の猶予期間をもって明渡しが必要か？」が決まることになります。

前述のように抵当権設定前に賃貸契約を結んだ場合には、賃貸契約が優先されて買受人に引き継がれます。賃借人は建物を明渡す必要はなく、新しい所有者に今まで通り家賃を支払うことで部屋を借り続けることができます。

これは、抵当権設定よりも後に賃貸契約を更新した場合も同様です。例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。

上記のようなケースでも、最初に賃貸契約を締結したのは抵当権設定前なので、賃借権は抵当権に対抗することができます。つまり、賃借人は物件に住み続けることができます。