任意売却は、不動産の売買取引、債権者（銀行）との交渉、任意売却後の残債の処理、引越し費用の交渉を含めて、複雑かつ迅速な手続きが必要になるため、任売業者といわれる任意売却の専門業者に委託することが多いです。

任意売却で住宅売却の流れ

任意売却は、まず依頼する任売業者と専任媒介契約を結びます。

 
不動産会社に売買の仲介を依頼するときには、媒介契約というものを結びます。媒介契約には「専属選任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の３種類がありますが、「専任媒介」は、複数の宅建業者に重複して仲介を依頼することができない形式の契約です。

任意売却にあたっては、様々な場面で住宅ローンの所有権者である銀行などの抵当権者との交渉が必要になりますが、この専任媒介契約があることで任売業者は抵当権者とスムーズに交渉を進めることができます。

任意売却を任売業者に依頼した旨を、銀行や債権者（住宅の抵当権者）に伝える必要があります。これは業者側から直接、連絡して貰うケースもあります。この段階では既に、住宅ローン支払いの滞納が続いている場合が大半だと思うので、銀行や保証会社などもそれほど驚きはないと思います。

またこの際、銀行側から仲介業者を紹介する、ということを言われるケースがありますが、これはあまり得策ではありません。既に特定の任売業者と専任媒介契約をした旨を伝えて、業者とやり取りして貰うようにすればいいでしょう。

任売業者と専任媒介契約を結ぶと、業者はその住宅を指定流通機構（レインズ）に登録します。レインズは、宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣が公式に指定している不動産流通機構です。

指定流通機構レインズ（http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do）

 
レインズには、それぞれの地域ごとに売りに出されている不動産の情報が登録されており、最新情報などが交換されています。ただし、指定流通機構の不動産情報は、国土交通大臣から免許を受けている宅建業者以外は閲覧できないようになっています。

 

不動産流通機構会員専用ページ（https://system.reins.jp/）

 
こちらのレインズに登録した後で、Homesや住宅情報ナビなど、一般の不動産の大手サイトに登録されます。

不動産のポータルサイトに登録したり、広告を出したりして売主を探す活動をおこないます。
その後、買主が見つかった場合はその買主と金額やその他の条件について交渉を進めます。ここで重要なのは同時に抵当権者とも交渉を行うことです。

住宅ローンが残っている住宅は、所有権は抵当権者（銀行等）にありますので、売主と買主が売却価格について合意したとしても、抵当権者がその金額でOKだと許可を出さなければ売却することはできません。

抵当権者と買主、売主の全員が売却価格や契約内容について合意すれば、売買契約の締結に移行します。売買契約が完了すれば、１カ月程度の猶予を経てから決済となります。

１カ月程度の猶予を設けることが多いのは、買主側の資金調達の問題があるからです。多くの場合、買主も住宅の購入にあたって銀行融資などで住宅ローンを組むことになります。

もし買主側の住宅ローンの融資が降りなかった場合には、売買契約が白紙になる可能性があるため、契約締結から決済までに期間が設けられるのです。