競売では事故物件が気付かずに売られることがある？

競売ではときどき自殺や事故、不審死などの訳あり物件が、事故物件だと気付かれないまま売りにだされてしまうことがあります。

もちろん競売物件の売却にあたって、裁判所の執行官（職員）や不動産鑑定士は、ちゃんと物件を評価・鑑定し、詳細な報告書を作成しています。しかしそれでも、事故物件であることに気付かないまま、売られてしまうケースがあります。

もし調査の段階で事故物件であることに気付いていれば、その競売物件の報告書には、特記事項などに「事故死」であることが記載されます。また不動産の鑑定額も、それに伴って大幅に減価されますので、かなり激安な買受可能価額が設定されます。

しかし、実際には以下のような理由から、どうしても事故死に気付かないケースも存在します。

• 競売の物件は申立数も膨大で、それらを滞りなく処理しなければならない
• １つの物件にかけられる費用（人件費、調査費）や時間には制限がある
• 競売の売却代金は債権者の配当原資なので、なるべく調査費は抑える必要がある
• 競売の場合、必ずしも所有者の積極的な協力を得られないので、情報が得にくい
• 調査時から実際に物件が売りに出されるまでに３カ月～半年のラグがある

 
競売にかかる調査費用などの執行費用は、まず住宅の売却代金から差し引かれて、残りが債権者に配当されます。つまり、あまり調査費をかけすぎると、その分、債権者の配当原資が減ってしまいます。

また競売の場合、所有者の意に反して物件が売りに出されることも多く、所有者の協力が得られない場合や、下手をすると所有者と全く連絡が取れない（失踪している）ケースもあります。

他にも、調査時には普通に所有者が住んでいたのに、その後、落札までの間に所有者の方が自殺してしまっていた、というケースもあります。これらの理由から、事故物件にあたっても調査時に気付かず、そのまま普通の物件として売られてしまう場合があるのです。

一般的な不動産取引であれば、売買契約の締結後に「自殺物件であった」「過去に殺人事件があった」など、事故物件であることに気付いた場合は、売買契約の取消しや、瑕疵担保責任に基づき損害賠償請求をすることが可能です。

しかし競売手続きでは、裁判所はこの瑕疵担保責任が免責されています（民法570条）

そのため、代金納付を済ませて所有権移転が完了してしまったら、後から自殺物件であることがわかったとしても、裁判所に返金を求めたり、損害賠償請求をすることはできません。

もし落札を取りやめることができるとすれば、代金納付の前までです。不安な場合は、代金納付をする前までに少なくとも１度はしっかりと周辺調査や聞き込みをおこなっておくべきでしょう。

代金納付前であれば、売却決定取消しの申立てが可能

競売では、物件の落札後、まず裁判所から「売却許可決定」がでます。その後、「代金納付通知書」が送られてきて、代金を納付した時点で正式に所有権移転が完了します。

もし物件の代金納付前に、事故物件であることに気付いた場合には、民事執行法75条により売却許可決定の取消しができる可能性がります。

この条文は本来、入札後に地震や津波など、やむをえない理由で物件が損傷した場合に、執行裁判所に売却許可の取消しを申立てることのできる制度ですが、自殺などの事故物件で評価書に記載がなかった場合にも、類推適用できるとされています。

競売では、入札のときに売却基準価額の２割程度を保証金として裁判所に支払う必要がありますが、もし売却許可決定の取消しが認められた場合には、この保証金も無事、取り戻すことができます。

ただし、不動産の損傷が軽微であるときには、この売却許可決定の取消しは認められません。

「所有者が自殺してしまった場合はどうなのか？」「病死の場合はどうなのか？」「孤独死などで、死後１週間以上に渡って放置されてしまった場合はどうなのか？」といった個別ケースについて、取消しが認められるかどうかはケースバイケースです。当然、認められない場合もあります。

なお、もし売却決定の取消しが認められなかった場合（申立てが却下された場合）には、買受人は執行抗告により、不服申立てをすることができます。

売却許可決定取消しの申立てが却下され、かつ執行抗告も棄却された場合、どうなるのでしょうか？

この場合、もはや売却許可決定を取消すことはできません。しかし不幸中の幸いにして、まだ代金は納付する前ですから「残りの代金は納付しない」という選択肢が考えられます。

もちろんこの場合、先に支払った２割の保証金は没収されてしまうことになります。かなり手痛い決断になりますが、被害を最小限に留めるための１つの方法ではあります。

代金納付後は、事故物件に気付いても手遅れになる？

残念ながら競売の場合、代金納付後はもうできることはあまりありません。
前述のように、裁判所は瑕疵担保責任を負いませんので、競売による落札を取り消したり、民法をもとに損害賠償を請求することはできません。

過去には、不動産業者などが「自殺物件であることを報告書に記載していなかったことは、執行官による調査義務の違反である」として、国家賠償法１条１項をもとに損害賠償請求をおこした事例があります。

競売にあたって現地調査をおこなう執行官は国家公務員ですので、もし「自殺物件に気付かなかったこと」が、過失による不法行為だと認定されれば、国家賠償法による損害賠償請求ができます。

しかしこれらの請求は、調べる限りいずれも棄却されているようです。

いずれの場合も、裁判所（執行官）の調査にあたって、死因が自殺であることを見落としてしまっていたとしても、通常の方法で調査している限り、執行官に過失や損害賠償責任はない、という判断が示されています。

もともと競売は、このようなケースがあることも想定して、市場価格より３割近くも低い価格相場で売買されています。そのため、やはりこの辺りは自己責任ということになりそうです。