期間入札で落札されなかった場合の特別売却について

競売での入札方法は、一般的には期間入札という方法でおこなわれます。これは一週間程度の期間を設けて、郵送などで入札書の提出を受け付け、その中で最高額を提示した人を落札者として認める、という仕組みです。

ただしこの指定した期間内に、入札者が表れない場合があります。「権利関係や占有者の問題などで敬遠される」「農地などで買受人に資格制限がある」「物件に欠陥がある」「価格が割高で魅力がない」など、理由はいろいろ考えられますが、とにかく期間内に買受人が表れないケースというのは、珍しくないのです。

この場合、裁判所は不動産を再評価して最低入札額をもっと下げて、期間入札をもう一度やり直すこともできます。ただし、競売の物件数は膨大ですし、手続き上、一度入札されなかっただけで期間入札をいちいちやり直すのは非常に手間です。

そこで実務上は、期間入札で買受人がいなかった場合には、そのまま続けて特別売却という手続きに進むことになります。

特別売却の期間中は、買受可能価額以上の価格であれば、早い者勝ちで入札すれば落札することができます。

買受可能価額というのは裁判所が定めた最低入札価額のことで、「最低、これ以上の金額で入札してね」という金額のことですが、特別売却であれば、その最低価格で購入できる、ということです。ライバルの入札者と金額で競い合う必要はありません。

もしライバルと同時に入札があった場合には、金額ではなく、くじ引きで落札者を決定します。

また買受可能価額は、その前の期間入札と同じものが使われます。つまり、期間入札のときの買受可能価額が1000万円であれば、特別売却での買受け可能価額も1000万円です。

特別売却の開始時期は、法律で決まっているわけではありませんが、通常、開札期日の翌日からです。期間は１週間前後であることが多いですが、なかには１カ月くらいの期間が設定されることもあります。

この特別売却の日程や期間については、あらかじめインターネット等でも公表されています。例えば競売の専門情報サイトBIT（http://bit.sikkou.jp/）で実際に物件情報をご覧いただければわかりますが、入札期間、開札期日、とあわせて最初から特別売却期間も指定されています。

また一応補足しておきますと、特別売却の法律上の根拠は以下の民事執行規則51条になります。ここでは期間は３カ月以内と記されていますので、理論上は、特別売却の期間は最大３カ月まで設定できることになります。

特別売却でも売れなかった場合はどうなるの？

このように特別売却は、「もう最低価格ギリギリでいいから、早い者勝ちで物件を放出するよ」というキャンペーンのようなものです。しかし、もしこの特別売却をしても入札者が表れない場合はどうなるでしょうか？

前述のように特別売却の期間は３カ月まで認められますので、一応、期間を再設定して、何度か特別売却を繰り返してみる場合もあります。
しかし、特別競売をしても入札者が表れないということは、基本的には買受可能価額（最低入札額）であっても割高である、ということです。そうすると、やはり値段を下げるしかありません。

期間入札と特別売却を経ても、買受人がいなかった場合には、裁判所は売却基準価格の見直しをおこないます。民事執行法60条2項では、執行裁判所は競売物件の売却基準価額を変更することが認められています。

見直しをするといっても、売れなかった競売物件の価格を上げるわけがありませんので、基本的には下げる方向に変更します。相場としては、２～３割、売却基準価額と買受可能価額を下げて、再度、期間入札をやり直すことになります。

このように競売物件の買受可能価額を２割下げて期間入札にし、また落札者が表れなかった場合には、また特別売却をすることになります。その後の手順は、前述と全く同じです。

２回目の特別売却でも、また入札者が表れなければ、また売却基準価額を２～３割下げて、また期間入札にします。そして、万が一、またダメであれば特別売却にします。この「期間入札　⇒　特別売却」の流れを、落札者が表れるまで繰り返すことになります。

このように期間入札と特別売却のセットを３回繰り返して、それでも入札者が１人も表れない場合には、さすがに「この物件は売れる見込みがない」と判断されます。

裁判所の立場からすると、売れる見込みのない競売物件をいつまでも永遠に抱え続けるわけにはいきません。そのため、３回、期間入札にかけても売れなかった場合には、裁判所の判断で競売を取消すことができます。