税金には強力な執行権があるので、まず滞納しないこと

このサイトでは何度か説明していますが、税金はさまざまな債権のなかでも最も強力な徴収権や執行権を持つ債権の１つです。税金を滞納すると厄介なこと、面倒なことになるケースが多いので、まず前提として出来る限り優先的に納付し、「滞納しない」または「早期に滞納を解消する」ようにすべきです。これは任意売却でも同じです。

一般の方のなかには、まだ税金についての認識が甘い方も多く、「税金は国が徴収するものだから、多少は待ってくれるだろう」と楽観的に考え、民間の貸金業者などへの返済を優先しているケースがあります。しかし税金を滞納したまま放置すると、簡単に住宅や預金の差押えに発展します。なぜなら税金には、滞納処分という独自の差押えルールが認められているからです。

 
このように滞納税金の取立てについては、「特別に強力な差押権利が認められている」ということは一般的な知識として知っておくべきでしょう。また滞納税金は、自己破産や個人再生をしても免責・減額されることはありません。税金の滞納については以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

任意売却においても、住宅の差押えがされているとかなり厄介で面倒なことになります。滞納を放置せずに、少しでも早く役所などに相談して誠実に話し合えば、差押えの猶予や分割納付に応じてくれる可能性もあります。また弁済余力が少しでもあるなら、まず滞納税金を解消するべきです。

無益な差押えによって任意売却ができない問題

とはいえ税金を支払うことができずに、実際に滞納処分になり、住宅に差押登記がされてしまう場合は多々あります。特に実務上、よく問題になるのは【無益な差押え】のケースです。

そもそも任意売却というのは、「住宅ローンなどで債務超過になっている住宅を、（競売にせずに）市場で売却処分して返済に充てる手続き」のことを言います。この定義でいえば、後から滞納税金による差押えがされた場合、ほぼ全てが無益な差押えに該当することになります。

 
無益な差押えというのは簡単にいうと、「差押えで回収できないことが明白なのに、意味なく住宅を差押えるのはダメですよ」と定めたルールのことですね。もしこのルールが厳格に運用されているのであれば、そもそも住宅ローン（オーバーローン）付きの住宅が差押えられるハズがないのですが、現実的にはどうなのでしょうか？

前述のように配当の余地がない、既にビッチリと抵当権が付いた住宅を、後から税金の滞納処分で差押えることは国税徴収法では禁止されています。

しかし現実の実務では、このような「無益な差押え」のケースは頻繁に見受けられます。そして無益な差押えを指摘したからといって、必ずしもスムーズに差押えの解除に応じて貰えるわけではありません。これについて、課税庁の立場からするといくつか言い分があります。一般的によく言われるのは以下のようなものです。

• 無益な差押えかどうかを判断するには、まず住宅の評価が必要
• しかし鑑定士の評価を待っていると、差押えのタイミングを逃す
• この場合の差押えは違法でないという判例がある（平成11.7.19高松高裁）
• そもそも土地の評価額などは鑑定人によって異なる

 
無益な差押えかどうかを判断するためには、住宅の評価額、抵当権などの登記簿、優先債権者の債権額などをすべて確認しなければわかりません。しかし、そこまで調べている間に住宅を処分されてしまったり、手遅れになってしまう可能性があるので、「取りあえず先に差押えてしまえ！」ということですね。

実際に平成11年7月19日の高松高裁では、このような差押えは違法ではないという判例がでました。以下、そのまま引用しておきます。

ただしこの判例では、一見して明らかに無配当であることがわかるようなケースは除外されていますね。なので見るから明らかに債務超過であるような住宅のケースでは、この判例には当てはまらないでしょう。

とはいえ既に差押えられてしまっているものは仕方ありません。税務署に差押えがされたままでは任意売却ができませんので、差押えを解除して貰うよう粘り強く交渉をするしかないわけです。 さて、具体的にどのように解除をお願いするかを説明していくわけですが、その前にまず抵当権と税金の優先順位について確認しておきましょう。

税金が非常に徴収権の強い債権であることは既に説明した通りです。
国税徴収法の8条では国税優先の原則が定められており、「国税は、納税者の総財産について、この章に別段の定めがある場合を除き、すべての公課その他の債権に先だって徴収する。」と定められています。 つまり滞納税金は原則として、最も優先して財産から徴収される債務なわけです。

ただしこの条文には、「この章に別段の定めがある場合を除き」という文言がありますね。抵当権の設定登記もこの例外に含まれます。

抵当権者というのは、いざ返済が滞ったときに「優先的に返済して貰うために」わざわざ契約書に盛り込んで、あらかじめ担保を取るわけです。これが全く後から滞納した税金の差押えによって横取りされるのは、債権者の立場からするとフェアじゃないですよね。そのため、税金の納期限よりも、抵当権の登記設定日が先であった場合には、抵当権が税金に優先する、と定められています。

 
ただし注意しなければならないのは、抵当権の設定日と比較するのは、税金の差押登記がされた日ではなく、税金の納付期限日であるということです。例えば、税金の納期限日が７月、抵当権の設定日が８月、税金の差押登記日が９月の場合、抵当権よりも滞納税金の方が優先されます。

実際に滞納処分の差押えを解除して貰うためには？！

相手が一般的な貸金業者や金融機関の場合、仮差押登記や後順位抵当権はハンコ代（担保抹消料）を払うことで解除して貰うケースが大半です。相手としても競売になってしまえば１円も配当を得ることができない立場であり、「少しでも回収できれば儲けもの」と考えていますので、大抵の場合、数十万円のハンコ代を払うことで担保抹消に応じてくれます。

しかし市役所や税務局が相手の場合は、数十万円の解除料では交渉が難航することも多いです。特に地方団体の役所などは、「税金の滞納分と遅延損害金の全額を支払わない限り、差押えの解除には応じない」と強く主張されるケースも珍しくありません。

やはり税金納付は国民の義務であり、何よりも優先して納付されるべきものという意識が強い職員の方も多く、「数十万円程度では納得できない」「全額を払えないなら競売になっても構わない」とまで主張されてしまうこともあります。

しかし任意売却を選択した方が、経済合理性でいえばお互いメリットが大きいことは明らかです。無剰余のケースでは、当然、競売になっても課税庁には１円も配当がされませんが、任意売却であれば、ある程度の額までは納付することができます。
一般的な差押解除料は数十万円が相場ですが、不動産の金額によっては100万円以上の金額を納付できるケースもあります。

もちろんこの解除料は第１抵当権者などの優先債権者が、自分の本来の取り分を削って捻出するわけですから、優先する抵当権者の同意が必要になります。ただ抵当権者の立場としても、できる限り競売を回避して任意売却にしたい気持ちは同じですから、多少の譲歩できる余地はあるはずです。

この点をしっかり説明して、全額の一括納付が無理な場合でも、任意売却にした方が少しでも多くの金額を納付できること、競売になってしまうと１円も納付できないことを説明する必要はあると思います。

明らかに優先する抵当権の合計額が不動産の担保価値を上回っていて配当の余地がない場合は、国税徴収法79条に基いて無益な差押えの解除をするようお願いすることが必要です。

具体的には、不動産の評価額がわかる「鑑定書」や、権利関係の優先順位がわかる「登記簿謄本」、優先する抵当権者の債務残高がわかる「残高証明書」などを添付して、管轄の課税庁に差押解除申請書を提出します。

なお、不動産の評価額を判断する方法には、鑑定書を提出する方法の他にも、固定資産税評価額から計算する方法もあります。

固定資産税評価額は、土地は公示価格の70％が目安になります。逆にいえば土地の時価は、「固定資産税評価額÷0.7」でおおよそ逆算できることになります。また家屋は再建築価額を基準として、経過年数、損耗に応じて算出されます。固定資産税評価額については以下の記事でも解説しています。

 
ちなみに過去（平成20年8月11日）に国税不服裁判所でも、無益な差押えが認められた事例があります。このケースでの不動産の評価額は、まず固定資産税評価額をもとに時価を算出し、そこから１割減価したものを処分予定価額として判断されました。
（参考：「不動産の差押処分が無益な差押えに当たるとした事例」）

第１抵当権の金融機関の立場からすると、「自分の方が先に抵当権設定をしているんだから・・・」という話になりがちです。単純に不動産の権利関係でいえば、確かにそうです。しかし税金納付は国民の義務であり、優先的に支払うべきものであることは間違いありません。

そのため、結局は滞納している債務者本人が「納税の意思があること」「今後どのように納税するつもりなのか」を誠実に説明することが重要だと思います。前述のように税金は債務整理の対象にはなりません。最終的には完納しない限り解決することができませんので、「いつ、どうやって払うのか？」というだけの問題になります。