破産者が滞納した管理費は、次の所有者に請求できる

自己破産をすると、破産者が滞納していたマンションの管理費や修繕積立金は、当然、免責になります。ただし管理組合の立場の人からしても、それによって滞納管理費が回収できなくなることはありません。

法律上、破産者が滞納していた管理費は代わりに新しい所有者（購入者）にも請求できるからです。

マンションの所有権を売買するときの、購入者のことを法律用語で「特定継承人」といいますが、区分所有法では、特定継承人の責任について以下のように定められています。

つまり区分所有のマンションを購入した方が「払いたくない」と言ったとしても、管理組合は法律上の権利として、前所有者の滞納管理費を請求することができます。

この辺りの事情を考慮して、競売の場合は、あらかじめ物件の評価額から「滞納管理費分」を控除して最低入札価額（買受可能価額）を決定します。

任意売却の場合は、あらかじめ不動産業者が「重要事項説明」として購入者に滞納管理費の支払い義務があることを説明した上で、売買代金に上乗せするかたちで一括で支払うことも多いです。

また住宅ローンの債権者主導で任意売却している場合には、債権者が滞納管理費分を実質的に負担してくれることもあります。

この際に新しい購入者が代わりに支払った滞納管理費分は、本来は、前所有者に対して請求する権利があります。これを求償権といいます。

しかし前所有者が自己破産をして免責決定を得た場合は、この求償権も原則、免責になります。新しい購入者は、破産者に対して代わりに負担した滞納管理分を請求することはできません。

ただし一部の条件の下では、自己破産の開始決定より後に発生していた管理費分については求償権が行使できる（免責にならない）場合があります。これについては以下で後述します。

管理費は自己破産手続きの配当でも優先的に回収できる

ここまではマンションの「新しい所有者」から回収する方法の話でしたが、それだけでなく、自己破産の配当手続きからも一部の管理費の回収は可能です。

自己破産で管財事件になる場合は、破産管財人によって債務者の財産は差押えられ、換価されて債権者に配当されます。この場合は、破産手続きに参加することで、配当によってマンション管理費の一部を優先的に回収できます。

自己破産の開始前に滞納していたマンション管理費は、区分所有法で「先取特権」にあたると定められています。

少し専門用語が並んでわかりにくいと感じるかもしれませんが、簡単にいうとマンションの管理費は、他の一般的な破産債権よりも優先的に配当を受けられる、ということです。

この辺りの破産債権の優先順位について、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

もちろん管財事件でも、破産者に配当するほどの財産が見つからなかった場合には、途中で破産手続きが廃止になる可能性があります。この場合は、優先債権であっても配当を受けることはできません。

自己破産開始後のマンション管理費

ちなみに自己破産の開始後、手続きの期間中に新たに発生している管理費についても、管財事件の場合は、財団債権として破産管財人に請求できます。

「破産財団の管理に関する費用」は、「財団債権」として破産手続きによらずに随時、最優先で支払いを受けることができます。

管財事件の場合は、破産管財人がマンションを管理して競売や任意売却で処分することになりますので、その間に発生している管理費については、（配当を待たなくても）随時、破産財団のなかから弁済を受けられます。

破産者にマンション管理費の支払義務が発生するケース

ここまで説明したように、マンションの区分所有者が自己破産した場合には、破産者には滞納管理費の支払義務はなくなります。

管理組合としては、（１）新しい所有者に代わりに請求する、（２）破産手続きに参加して配当により回収する、のどちらかの方法で、破産者の滞納管理費を回収するのが原則です。

しかし、一定の条件の場合では、「自己破産の開始後に発生したマンション管理費」について、破産者に支払義務が残るケースがあります。

自己破産手続きの中で、破産者が区分所有するマンションが処分されなかった場合には、破産宣告よりも前のマンション管理費については免責になりますが、破産宣告よりも後に発生した管理費について、破産者に支払義務が残ります。

このようなケースがあり得るのは、具体的には以下のような場合です。

• マンションに多額の住宅ローンが残っていて、同時廃止になった場合
• 管財事件の手続きの途中で、マンションが破産財団から放棄された場合

 
同時廃止になった場合や、破産手続きの途中でマンションが破産財団から放棄された場合など、自己破産手続きのなかでマンションが処分されなかった場合、自己破産の開始より「後に」発生した管理費は、破産者が支払わなければならないのです。

区分所有のマンションに多額の住宅ローンが残っている場合、自己破産手続きのなかで処分しても債権者への配当が出ないため、自己破産手続きの中で処分されないことがあります。

例えば、区分所有マンションの価値が1000万円に対して、住宅ローン残額が1500万円ある場合、競売にかけたとしても、全額を住宅ローン債権者に持っていかれてしまうため、破産財団として差押える意味がありません。

こういった場合には、「資産価値なし」と判断されて同時廃止になったり、管財事件の途中でも破産財団から放棄されることがあります。

つまり裁判所や破産管財人がマンションの処分を、住宅ローン債権者の金融機関に譲るようなイメージですね。

そのため結局は、金融機関がマンションを競売にかけたり、任意売却して処分することになります。破産者がそのまま区分所有マンションに住み続けることはできません。

問題は、マンションが売却される時期（タイミング）です。

自己破産の開始前に滞納していた管理費は、どちらにしても免責決定が出れば、免責になります。問題は、自己破産の開始後に発生したマンション管理費です。

自己破産の開始決定後、同時廃止になったり、マンションが破産財団から放棄された場合、その後しばらくは破産者がマンションを保有し続ける状態になってしまいます。

すぐに買い手が見つかればいいですが、任意売却をするにしても最低３カ月はかかりますし、競売となると最低でも半年以上はかかります。この間の管理費については、破産手続きでは免責になりませんので、「誰が支払うか？」が問題になります。

もちろん、破産者にも支払能力がないケースが多いので、結局はこれも「新しい購入者」がまとめて負担することが多いです。

しかし、破産宣告後に発生したマンション管理費については、新しい所有者が代わりに負担した分は、求償権が行使できます。つまり、新しい所有者が前の所有者（破産者）に対して負担分を請求することができるのです。

これについては、東京高裁の判例もあります。

このように、いくら自己破産をしていても、破産手続きの開始後に発生したマンション管理費については、後々、新しい所有者から求償権による請求を受けてしまう可能性があることは、破産者の方も知っておくべきでしょう。