任意売却での住宅売却の基本的な流れ

任意売却の基本的な流れと、住宅売買の基礎的な知識を確認しておきましょう。任意売却は、専門業者(任売業者)と「専任媒介の契約」を結んで、抵当権者との交渉や売却手続きを委託するかたちで進められることが多いです。

任意売却の手続きの流れ
ねえ、先生ー!
任意売却を専門の業者に委託してから、実際に任意売却が成立するまでの流れについて知りたいなー!
そうだね、任意売却ではまずは依頼する専門の業者(任売業者)との専任媒介契約が必要だね。
業者との専任媒介がないと、その業者が直接、銀行等の債権者と交渉することができないからね。
ふーん、銀行や抵当権者から任意売却の許可が降りたあとの流れはどうなるのかなー?
基本的には全て業者さんがやってくれるのー?
うん、流れは業者さんにお願いして大丈夫だよ。
業者はまず住宅を、不動産流通機構(レインズ)へ登録する。その後、各不動産のポータルサイトなどに売り出し情報が掲載される、という流れだね。

 
任意売却は、不動産の売買取引、債権者(銀行)との交渉、任意売却後の残債の処理、引越し費用の交渉を含めて、複雑かつ迅速な手続きが必要になるため、任売業者といわれる任意売却の専門業者に委託することが多いです。

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任意売却で住宅売却の流れ

任意売却は、まず依頼する任売業者と専任媒介契約を結びます。

専任媒介契約
専任媒介契約とは、契約を結ぶ1社の不動産会社のみに業務を委託し、他の宅建業者とは重複して依頼しないという旨の契約です。宅建業者からすると、営業努力が無駄になる心配がないため、積極的な営業が期待できる他、実務上も契約業者が1社の方が債権者との交渉等もスムーズに進みます。

 
不動産会社に売買の仲介を依頼するときには、媒介契約というものを結びます。媒介契約には「専属選任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類がありますが、「専任媒介」は、複数の宅建業者に重複して仲介を依頼することができない形式の契約です。

任意売却にあたっては、様々な場面で住宅ローンの所有権者である銀行などの抵当権者との交渉が必要になりますが、この専任媒介契約があることで任売業者は抵当権者とスムーズに交渉を進めることができます。

任意売却する旨を銀行に伝える

任意売却を任売業者に依頼した旨を、銀行や債権者(住宅の抵当権者)に伝える必要があります。これは業者側から直接、連絡して貰うケースもあります。この段階では既に、住宅ローン支払いの滞納が続いている場合が大半だと思うので、銀行や保証会社などもそれほど驚きはないと思います。

またこの際、銀行側から仲介業者を紹介する、ということを言われるケースがありますが、これはあまり得策ではありません。既に特定の任売業者と専任媒介契約をした旨を伝えて、業者とやり取りして貰うようにすればいいでしょう。

銀行側の専任した業者に依頼しても、出来るだけ住宅を高い価格で売却したい、という理屈は銀行側も同じなので売却価格については問題ないかもしれません。しかしその後の残債の交渉や、引越し費用の交渉の面で、銀行側が選任した業者だと不利になることがあります。

 

指定流通機構(レインズ)への登録

任売業者と専任媒介契約を結ぶと、業者はその住宅を指定流通機構(レインズ)に登録します。レインズは、宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣が公式に指定している不動産流通機構です。

レインズ
指定流通機構レインズ(http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

 
レインズには、それぞれの地域ごとに売りに出されている不動産の情報が登録されており、最新情報などが交換されています。ただし、指定流通機構の不動産情報は、国土交通大臣から免許を受けている宅建業者以外は閲覧できないようになっています。

 
WS03436
不動産流通機構会員専用ページ(https://system.reins.jp/

 
こちらのレインズに登録した後で、Homesや住宅情報ナビなど、一般の不動産の大手サイトに登録されます。

買主や抵当権者との交渉

不動産のポータルサイトに登録したり、広告を出したりして売主を探す活動をおこないます。
その後、買主が見つかった場合はその買主と金額やその他の条件について交渉を進めます。ここで重要なのは同時に抵当権者とも交渉を行うことです。

住宅ローンが残っている住宅は、所有権は抵当権者(銀行等)にありますので、売主と買主が売却価格について合意したとしても、抵当権者がその金額でOKだと許可を出さなければ売却することはできません

売買契約の締結と決済

抵当権者と買主、売主の全員が売却価格や契約内容について合意すれば、売買契約の締結に移行します。売買契約が完了すれば、1カ月程度の猶予を経てから決済となります。

1カ月程度の猶予を設けることが多いのは、買主側の資金調達の問題があるからです。多くの場合、買主も住宅の購入にあたって銀行融資などで住宅ローンを組むことになります。

もし買主側の住宅ローンの融資が降りなかった場合には、売買契約が白紙になる可能性があるため、契約締結から決済までに期間が設けられるのです。

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