任意売却後も住宅に住み続ける方法はある?

任意売却後もその住宅に住み続けたい!という方はもちろん多いです。実際には、任意売却後にもその住宅に住み続ける方法はないわけではないです。
例えば、家族や親族などに任意売却で住宅を買い取って貰う方法があります。

任意売却で家族や知人に売却できる?
ねえねえっ、先生ー!
任意売却後も、その住宅に住み続ける裏技のような方法があるって聞いたんだけどー?
別に裏技ではないけれど、家族や知人に任意売却で住宅を買って貰う、という方法はあるね。これなら家族から賃貸などのかたちで住宅に住み続けることができるし、資金に余裕ができてから買い戻すことも検討できる。
なるほどー。それは名案だねーっ!
たしかにそれなら、住宅ローン返済が破綻しても、家族に任意売却して住宅に住み続けることができるんじゃないのーっ?
理論上はそうなるね。ただし、銀行などの住宅ローン債権者がそれを認めてくれるか、という問題や、ローンを組んでまで家族や知人で住宅を買い取ってくれる人が現実的に見つかるか、という問題はあるけどね。

 
親や子供など同士で任意売却で自宅を売却することを親子間売買、親族に任意売却することを親族間売買といいます。

親子間や親族間で任意売却を成立させて、抵当権を抹消させることができれば、その後、親や親族などから賃貸として住ませて貰うことで、住宅ローンに縛られることなく同じ住宅に住み続けることは可能になります。

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家族・親族間での任意売却は可能だがハードルは高い

家族間での任意売却は理論上は可能ですし、全国住宅ローン支援・任意売却支援会のホームページでも「親子間売買で解決した事例」が実際に紹介されています。

しかし実際には親子間売買での任意売却を成立させるためには、いくつかのハードルがあります。

債権者の許可が貰えない可能性

ローン付きの住宅には抵当権が付いていますので、債権者の許可なく自宅を売却(任意売却)することはできません。通常、任意売却の売却代金をローン返済に充てる場合は、競売にかけるよりも回収額が高く見込めるため、任意売却に反対されることは余りありません。

しかし、任意売却の買い手が家族・親族となると話は別で、「住宅を売却してローンを返済したい」という意図よりも、「住宅ローンを返済せずに住宅に住み続けたい」という意図が露骨に見える場合などは、反対されても不思議ではありません。

当然ですが、親子間・親族間の売買とはいえ、債権者へのローン返済のために売却するわけですから、一般の不動産市場価格よりも安い価格での売却では債権者は納得しないでしょう。あくまで家族や親族の方が、不動産の一般市場価格で買い取ってくれることが前提になります。
親子間売買のために住宅ローンを組むのは難しい

例えば子供の住宅ローンが破綻した場合に、その住宅を任意売却して、親がその住宅を買い取ることを検討するとします。この場合の問題点として、多くの金融機関では親子間売買に対しては融資をしてくれない、というものがあります。

住宅の親子間での受け渡しは、一般的には「譲渡」や「贈与」で行われるものなので、任意売却のような「売買契約」で受け渡すために、銀行からお金を借りてローンを組む、というのは金融機関からするとやや不透明な取引に見えてしまいます。

対策としては、

  • 営業許可のある不動産会社が取引の仲介に入る
  • 不動産売買価格について査定書を作成する
  • 査定書にもとづき、適正な一般市場価格相場で売買する
  • 住宅ローンに頼らず現金で買い取る

 
などの方法が考えられます。

1-3の方法は絶対に行うべきですが、それでも住宅ローンの審査が通るかは一概には言いきれません。そこは任意売却の専門業者としっかり相談して打ち合わせを行いましょう。また3については、もちろん融資に頼らずに現金で買い取れるのであれば問題ありません。

「買戻し」は契約をしないとトラブルの元

親子間での買取であれば、任意売却後も賃貸または無償で住まわせて貰える可能性もありますが、親族・親友に一時的に任意売却をおこなって、後々自分で「買い戻す」ことを想定している場合は、注意が必要です。

買戻し
任意売却でいう買戻しとは、住宅ローン返済が困難になり手放さざるを得なくなった住宅を、いったん親族や友人に買い受けて貰い、第三者名義にした上で後から買い戻す方法のことをいいます。

 
この「買戻し」については、キチンと信頼関係のある知人や友人との間で、あらかじめ買戻しのルールを決めて契約書等を作成しておかないと、数年後になって思わぬトラブルを招く可能性があります。
いずれにしても、経験や知識の豊富な専門業者に仲介に貰った上で、よく話し合いを行うことが重要です。

債権者が親子間売買に納得しない場合、敢えて競売にする手も

若干、リスキーな方法ではありますが、債権者が親子間での任意売却を許可しない場合には、競売まで進めてしまって親子(または親族)が落札する、という方法もあります。

ただし、もちろん確実に落札できるという保証はありません。競売であれば、親族・身内を問わず誰でも入札することは可能ですが、他の入札者よりも高い金額で入札しなければ、住宅が他人の手に渡ってしまいます。
また、少し話がそれますが連帯保証人の方でも、競売に参加して住宅を落札することは可能です。

実際問題としては、身内で買取手を探すのが困難

いくら身内の家族や親族といえども、他人の住宅のために、新たにローンを組んでまで住宅を買い受けてくれる、という例は稀です。理論上は、任意売却で住宅に住み続ける方法として良く紹介される「買戻し」ですが、実際のケースとして成功する事例はあまり多くはありません

いずれにしても、もし相談に乗ってくれる家族や親族がいる場合にはよく話し合いを行って、後々トラブルにならないよう慎重にことを進める必要があります。

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