競売で6カ月の明け渡し猶予期間が認められる場合

通常、競売では買受人が代金納付をした時点で、所有権は買受人に移ります。そのため、居住者は少しでも早く自宅を明け渡す必要があります(参考:「競売落札後の強制立ち退き(明渡し)までの流れ」)。しかし例外として、賃借人(賃貸で住んでいる人)が居住者の場合は6カ月の明渡猶予が認められる場合があります。

競売で落札後に6カ月の明渡猶予が認められる場合
ねえねえ、先生ーっ!
競売で物件が落札されて、買受人がお金を支払ったら、居住者はやっぱりすぐに家を出ていかないとダメなんだよねー? 賃貸で借りて住んでる人でも、所有者が変わったら追い出されるのー?
いや、競売手続きの開始より前に賃貸契約をして、競売物件を借りて住んでいる人は、6カ月間の明渡し猶予期間が与えられるね。 物件の所有者が競売で変わっただけで、賃借人が直ぐに追い出されるようだと、みんな安心して契約できないからね。
そうなんだ・・・。たしかに、賃借人は借金やローンの返済を滞納したわけでも何でもないし、落ち度のない一般の人が「すぐに出ていってください」と言われるのは可哀そうだもんね。・・・それで、6カ月間の猶予があるんだねー。
そうだね。ただし、その猶予期間の6カ月の間は、新しい所有者(競売の買受人)にちゃんと家賃を払わないといけない。この家賃を滞納して、催促されても払えなければ、猶予期間はなくなってしまうね。あと、競売手続きよりも後に賃貸で借りた場合も猶予期間はなし。
ふむふむ、なるほどー。ちなみに債権者が抵当権を設定するよりも前に、賃借契約していた場合は、出ていかなくていいって聞いたんだけど、これって本当なのー? つまり借金とかの担保に取られるよりも前から、賃貸で住んでいた場合の話だけど。
その通り、よく知ってるね。債権者が担保権を設定するよりも前からずっとその住宅を賃貸で借りて住んでいる場合は、猶予期間に関係なく、その賃貸契約が満了するまでは立ち退きの必要はないよ。抵当権の効力よりも、賃借権の効力が優先されるからね。
  • 賃借人(賃貸で自宅を借りて住んでる人)には6カ月の明渡し猶予期間がある
  • 買受人は代金納付から6カ月間は、裁判所への引渡命令の申立てができない
  • ただし競売手続きの開始後に部屋を借りた賃借人は、猶予期間は認められない
  • 賃借人が6カ月の猶予期間中に家賃を滞納した場合も、猶予期間はなくなる
  • 債権者の抵当権設定より前から賃貸で住んでる場合、契約満了までは住める

競売での6カ月の建物明渡猶予制度について

こちらの記事でも解説したように、通常、買受人は代金納付をしたその日から裁判所に引渡命令を申立てることができます。ただし例外として6カ月の間は引渡命令の申立てができない場合があります。それは競売の物件に住んでいるのが、賃貸契約で部屋を借りている賃借人のケースです。

居住者が賃借人の場合は、買受後から6カ月は引渡命令の申立てができない―説明図

賃借人の保護のための民法の猶予制度

賃貸でアパートやマンションなどを借りて住んでいるだけの、何の落ち度もない一般居住者の立場からすると、いきなり物件が競売にかけられた上に「所有者が変わったらから、今すぐ出ていってください」と言われるのは気の毒ですよね。

そのため、民法395条では賃借人の保護のために、6カ月間の明渡猶予制度を設けています。つまり、「居住者が賃貸で住んでいる場合は、買受人は出ていくのを6カ月間、待ってあげてください」という制度です。

賃貸契約での賃借人の立場の保護のため6カ月の猶予期間を設ける―民法395条の説明図

明渡猶予制度

抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者(略)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から6箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。(民法395条

そのため賃借人は、6カ月の間に次の転居先を見つけて引越すことができます。

民法改正前の短期賃貸借制度に代わる新しい制度

ちなみにこの明渡し猶予制度は、平成15年の民法改正によりできた比較的、新しい制度です。
昔まだ民法が改正される前までは、代わりに短期賃貸借制度(旧民法365条)という仕組みがありました。これは建物なら3年、土地なら5年以下の短期の賃借権であれば、競売に対抗できる、というものです。

つまり昔は3年以下の賃貸契約であれば、物件が競売で落札されたとしても、契約が満了するまでの間は立ち退く必要はありませんでした。

昔存在した短期賃貸借制度の元では3年以下の短期賃貸契約は抵当権に対抗できた。―説明図

この短期賃貸借制度の方が賃借人の立場からすると条件は良かったわけですが、この制度はあまりにも賃借人に有利な制度だったため、よく競売の際に悪用されました。この短期賃貸借制度を利用して、競売で落札された物件を明け渡さないようにし、立ち退き料を要求する占有屋ビジネスが増加したのです。

そのため、現在ではこの短期賃貸借制度は廃止され、代わりに民法により6カ月の明渡し猶予制度が準備されました。

賃貸借人でも明渡し猶予制度が認められないケース

ただし、以下に当て嵌まる場合には、賃借人でも6カ月間の明け渡し猶予は認められません。以下の場合には、買受人はすぐに引渡命令を裁判所に申し立てることができるようになります。

明渡猶予が認められないケース

  • 競売手続きの開始決定後に、賃借権が設定されたケース
  • 明渡猶予中の一定期間以上、買受人への家賃の支払いを滞納したケース

 
競売手続きが開始した後に、誰かに自宅を貸した場合は、明け渡し猶予は認められません。これを認めてしまうと、物件の不法占拠や占有などで悪用されてしまう可能性があるからですね。
同様に、猶予期間中に家賃を支払わなかった場合にも、猶予期間がなくなるケースがあります。

賃料を支払わなかった場合

引渡し猶予の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。(民法395条2項

敷金の請求権は買受人には引き継がれないので注意

あくまで、新しい所有者(買受人)に対しての賃借権(建物を借りる権利)が認められるわけではなく、6カ月の猶予期間が与えられるだけです。そのため、新しい所有者(買受人)に敷金の返還請求をすることはできません。この点は、短期賃貸借制度といは違うため注意が必要です。

敷金の返還請求をする場合は、あくまで旧所有者への請求になります。もっとも住宅が競売にかけられているような状態なので、急所周者から敷金が還ってくることはあまり期待できないかもしれませんが・・・。

債権者の抵当権設定より前から賃借で住んでいる場合

債権者が抵当権を設定するよりも前から、賃借人が賃貸借契約によりその物件に居住している場合は、買受人は居住者を追い出すことはできません。抵当権よりも賃借権が優先されるため、契約期間が満了するまでは賃借人は住宅に住み続けることができます。

債権者が物件に抵当権の設定登記する前から賃貸しているケースの説明図―抵当権設定の方が後の場合、賃借権が優先。立ち退きは要求できない。

つまり、賃貸契約を結んだ日か、債権者が抵当権を設定した日か、どちらが先かで、「契約期間満了まで賃貸物件に住み続けることができるか?」「6カ月間の猶予期間をもって明渡しが必要か?」が決まることになります。

抵当権の設定後に賃貸契約を更新した場合でもOK

前述のように抵当権設定前に賃貸契約を結んだ場合には、賃貸契約が優先されて買受人に引き継がれます。賃借人は建物を明渡す必要はなく、新しい所有者に今まで通り家賃を支払うことで部屋を借り続けることができます。

これは、抵当権設定よりも後に賃貸契約を更新した場合も同様です。例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。

【例】抵当権設定後に賃貸契約を更新したケース

××12年 賃貸契約を結んで物件Aの部屋を借りる
××13年 銀行が物件Aを担保にとり、抵当権を設定する
××14年 賃貸契約を更新して、引き続き物件Aの部屋を借りる
××15年 物件の所有者が返済を滞納したため、銀行が物件Aを競売にかける

その後に更新した場合でも、最初の契約が抵当権設定前なら立ち退きの必要はなし―説明図

上記のようなケースでも、最初に賃貸契約を締結したのは抵当権設定前なので、賃借権は抵当権に対抗することができます。つまり、賃借人は物件に住み続けることができます。

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